經典案例分析/ Classical Case Analysis

事例1：

某市金X小區由某著名房地產商開發，在15年6月份，正值交房兩個月前，多名業主在參觀小區時候，發現以下幾處問題，不符合購房合同中所注明的要求：

1、購房合同中注明的小區電梯由奧的斯（全球著名電梯品牌）改為西子奧的斯（國內品牌）電梯。

2、整個小區除一層大廳進行地板磚鋪設，2至27層所有樓梯仍為水泥板，且電梯門口并未用地板磚進行包邊。

3、地下停車庫入口處沒有遮擋雨棚。

4、道路路牙是水泥制，而不是合同中所注明的大理石。

5、小區的綠化率有所縮水。

業主處理辦法：

若干業主經過協商以后，選出7位業主代表與開發商進行接觸，共同商討處理辦法。商討無果，業主便采用靜坐的方式，穿著印有開發商名稱的T恤，在售樓處、周邊大的商場或車站附近進行靜坐示威，希望能夠引起開發商的注意。

與此同時，廣大業主在此期間先后兩次組織集會去市政府反映問題，但此事并未得到解決，且產生暴力沖突，有多名業主受傷。

最終業主們與開發商進行妥協，處理結果是：小區樓梯鋪設地板磚，電梯門口鋪設地板包邊，車庫入口安裝遮擋雨棚，增加小區綠化，但開發商對電梯問題比較強硬，堅決不予以置換（購房合同中寫明的是小區電梯為奧的斯電梯或國內同等品牌電梯）。

法律點評：

此事之所以發生這樣的后果，很大程度上說明業主們在簽訂購房合同的同時并未盡到謹慎注意的義務，沒有注意到一些含糊不清的字眼所代表的真正含義，一般開發商所提供的購房合同都是格式條款，會最大程度上避免自己所承擔的風險，在符合法律規定的程序內獲得利益最大化。

業主們本身可能缺少這方面的經驗，也不可能要求他們擁有這樣的法律功底，可以看出合同文本中所蘊含的深層次含義，所以，廣大業主們在簽訂購房合同之前可以聘請專業法律工作者為其逐字逐句進行條款釋義，在關系到自身密切利益的條款之上，應與開發商進行合理協商，這樣一旦發生上述相關事件，業主們才可以以合同為據，能夠更好地維護自身的合法權益。

事例2：

劉某、馮某夫妻倆有一子劉某某，因已近入學年齡，劉某與馮某遂決定購買一“學區房”。

旭X公司所開發的玫瑰苑小區提供的宣傳資料注明，該樓盤對應的學區為A小學，B中學（兩所學校的教育在本地算是較好的）。且在旭X公司的官網網頁上宣傳的該小區配套學校即為A小學，B中學。售樓人員表示購買房屋肯定能進入相應中小學就讀，所以劉某、馮某決定購買該小區房屋。等劉某某入學之前，劉某與馮某才發現A小學，B中學并非所在小區的對應學校。劉某與馮某將旭X公司告上法庭，認為旭X公司違反合同約定，應參照合同違約條款的約定進行賠償，主張其損失按照總房價的15%進行賠付。

劉某與馮某認為，旭X公司在銷售宣傳時將A小學、B中學以配套學校進行宣傳，明顯不妥，之后旭X公司也未將相關情況予以詳細解釋，從而使劉某、馮某對此產生誤解。劉某、馮某是將配套學校作為其購房的最重要的考慮因素。因旭X公司的宣傳直接影響了二人購買該房屋，因此應由旭X公司承擔全部責任。

旭X公司認為，學區是教育局劃分，劉某、馮某查詢學區的劃分應該查詢教育局對外公布的內容，旭X公司宣傳中也僅是列明了周邊的學校。A小學、B中學距離本案系爭樓盤最近，故作出了列明。目前學區的劃分是由教育局統一進行規劃，旭X公司無權決定。

一審法院審理后認為：

雙方當事人簽訂的購房合同并未違反國家法律、行政法規的禁止性規定，系雙方真實意思表示，應屬有效。

合同中未對小區周邊配套學校的定義進行解釋。旭X公司在進行銷售宣傳時將A小學、B中學以配套學校進行宣傳，明顯不妥，在簽訂購房合同之時，旭X公司也未著重將購房者最為重視的配套學校情況予以詳細解釋。劉某、馮某在明知本案所涉的兩學校屬教育局統一劃分學區，也應負有對配套學校及相應的學區等事宜進行必要的了解及對旭X公司宣傳內容進行核對的義務。

故根據雙方當事人在購房合同簽訂過程中各自的態度、行為、購房合同的約定、旭X公司銷售宣傳內容、劉某、馮某實際損失的產生、學區劃入的不固定性等情況，對于劉某、馮某主張的損失法院予以酌情考慮，由旭X公司賠償劉某、馮某某3，000元。

法律點評：

根據《最高院商品房買賣合同司法解釋》的第三條，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

涉及到本案中，開發商旭X公司，在進行銷售宣傳的同時，采取了類似“虛假宣傳”的方式，以附近的A小學、B中學作為該樓盤的配套學校進行宣傳，該宣傳本身應當是屬于要約邀請，并不產生法律效力，且A小學、B中學是并不在該小區以內，尤其是在簽訂購房合同的時候并未將學區房的相關條款寫入合同，所以在這一關鍵證據上劉某、馮某處于極為不利的地位，維權相當困難。單純的宣傳資料中指明學區房只能是開發商有“虛假宣傳”的嫌疑，但該證據效力比較弱。

所以提醒廣大購買所謂“學區房”的業主們，學區是由教育局統一劃分，非開發商決定，所以在購買房屋的同時，一定要去教育部門進行詳細的咨詢，而不能只是聽信開發商一面之詞。另外，假設開發商在進行宣傳的時候，有一些自己所極為關注的問題，應當在合同中予以詳細列明。就比如本案中所稱的“學區房”問題，在簽訂購房的時候，應當詳細寫明小區所配套的學校，也應當注明違約條款，如果并非不可抗力而造成小孩不能到該校學習，開發商應當負何種責任。